Apr 172009
 

——– 此文为一房地产行业内幕人士所写,转载自天涯论坛。

很多人都认为开发商都是些借着政策发不义之财的奸商,可是,事实上,开发商在全国性的房价上涨风潮中一直处于一个很尴尬的地位。一方面,他们要冒着巨大的风险来面对一天比一天高的土地成本和政策成本,忍受着政府和政府官员的盘剥;另一方面,还要忍受着消费者的各种指责,当着黑心肝的代言人。我在做第一个房地产项目时,除了地价,我们要交六十四项行政性收费。我和莫小平在核算成本,她深有感慨地说,如果这些收费减少一半,中国的房价至少降三分之一。为了少交或者免交某些费用,开发商必须想方设法拉关系走后门。我一直认为房价过高最大的问题,在于开发商对政府官员的行贿贿行为由买房者承担。而国家对房屋价格的控制事实上是加大了税收,但是高税收最后转嫁到了购房者身上。中国最大的房地产商是谁?各级政府,它们利用手里的土地批租,然后再向房地产商收取各种名目繁多的费用,等房子建好了,卖出了它们还要向房地产商和购房者收税。房地产商有风险,可是,各级政府那是包赚不赔啊。其实房地产也是风险投资项目,只是和股票等玩意相比,它不会一夜之间让你血本无归而已。

作为一个房地产开发商,我真希望中国各级政府的官员不要自从数据去分析GDP的增加,而是从当地普通家庭的年收入和当地的房价的比例去看。我一直想问他们一句话,你们政府认为用一个普通家庭20-30年的全部收入去换一套只能用几十年的房子,正常吗?一套房子,首付掏空了上代人的积蓄,分期付款让这代人没有什么积蓄,这是哪个国家能干出来的事情?可是这奇妙的事情就发生在社会主义的中国。房产只是众多产业中的一个,但却掏空了人们大量积蓄和未来收入。房价当然与开发商有直接关系,可是,那更多的是一种无奈。提高房价,使他们为了抵御政策风险和市场风险不得不做的自我保护。资金是有成本的,做生意的人都知道,做生意是需要流动资金的,没有流动资金,再大的企业也无法运作。所以对于开发商来说,他们更关注的是现金流,房子涨了当然好,可以赚得额外的利润,但是,你要明白一个楼盘的销售时间越长,对开发商本身越不利,只有傻瓜才会捂盘惜售,那要捂到什么时候才是个头?企业及时套现才是正路。开发商必须遵循生意规则,你如果硬要开发商要有良心,不能涨价,那我要说,这话你跟中国政府说最好。谁控制了土地,谁就控制了房价。所以,中国的房价不是控制在开发商手里而是控制在政府手里的,只是这个道理一般人不明白。囤积土地是需要巨额资金的,就像生意人所说的压货,你能压多少货?卖几十年?对有实力的房地产开发商来说,适当压一两块土地,保证公司开发的延续性,节约运营成本是完全必要的,压多了,谁有那么大的资金?有这个能力的只有政府!

房地产行业的大部分利润都被收到政府的口袋去了,尤其是在现在以拍卖拿地的现状下更是如此。说个最简单的,某城市的地王,44亿的标价,土地面积 1.3709万平方米,容积率4.8,总建筑面积6.58万平方米,楼面价就是6万多。也就是说,房子还没建,政府就已经揣到自己口袋这么多钱了。国土局为什么那么容易出贪官,受贿原因全是那红线内外一米,或者容积率那零点几的小数!很多朋友都以为,开发商是想咋建就咋建,可是事实根本不是那么回事,国家政策在那里呢,土地竞拍就是一把刀,容积率又是二把刀,直接就限制了房屋总量的提高。地价是楼价构成中的一个主要因素,它的高低决定了房地产市场的走向。所以,一道政府搞房地产市场所谓的宏观调控我就发笑,他们不是少收点地价,而是加税,你说,这不是更加推动房价高企吗?

经常有朋友问我,一个平方米的房子的成本有多少?我告诉他,其实,直接成本很小,比如我这个项目,建筑成本大概在1850-2500之间。包括:土建,装饰,园林,水电!土建是指毛坯大概1200元m2,包括地下室和基础;装饰部分80元/m2,包括外墙砖,入户门,栏杆和铝合金窗等;园林大概 550元/m2;水电大概250元/m2,包括电缆,智能安装,及室外排水设施。其实,要算房子的成本还要加上营销成本、财务成本、各种营业税、土地增值税等等。就说,那容积率吧,我要不是通过卿至泰把它提高了,就原来批的1.7,我根本赚不到什么钱。

说到这里,我不免又要罗嗦几句,说说什么是容积率。容积率就是总建筑面积与用地面积的比率。可是,国家还有个规定,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3。嘿嘿,要是都按这个来,在考虑到光照指数,开发商根本赚不到钱。所以,大家就各显神通提高容积率。关键是送多少钱。容积率相对真实的只有别墅。所以更加卖得死贵。放眼全国,无论哪里,开发商和规划局都在一起愚弄人民。当然其中的公关费很可观,但与房价利润相比实在是太划算了。正因为容积率是可以托关系修改的,所以,没有哪个开发商会傻傻的按照既定好的容积率来开发。我曾经跟卿至泰说过这样的话:“面粉涨价了,包子馒头能不涨?”他笑了,我也笑了。

大家在骂房地产商黑心致使房价猛涨的时候,谁也没有注意土地现价早已涨过房价的涨幅了。现在地方财政就是土地财政,地方政府拼命要卖土地赚钱,中央想控制都控制不了,你看现在全国各地哪个城市的城区面积都在不断蔓延。房价的高低有无标准。答:房价乃政府能够忍受的价格,房产现象只是中国政治经济体系的一个表征。我有时觉得政府官员真的是很蠢,一块地,如果作为住房用地来卖,那么他所得到的税收只有卖房那么一次的税收,而一套房子可用年限至少有4-50年,甚至 70年也就是说政府这4-50年就收这么一次税。但如果作为工业用地,做厂房,做企业,那么政府可以年年向企业商家收税,所以对于政府来说卖地建房是下下策的方法。但是,为什么他们还要买呢?因为一个地方的一届领导做多干五年,他做事只管这五年自己的财政收入,至于五年以后,他都不知道调到什么地方去了,所以,一届又一届政府是只管现在不管将来啊!

现在最搞笑的还是那个招挂拍制度。据说这个制度是向香港学习的,可是人家那是民主社会,法律多健全啊?可是在内地,这制度一出台就为政府官员游戏法律提供了更多的空间。没实行这个制度以前买土地,一般只需要出个10来万撑死100来万忽悠贿赂一下国土局的实权人士乃至一把手,那么土地譬如说本来价值1000万的土地,一把手银子捞足大笔一挥也许2,300万就搞到手了,反正都是公家的地。而现在呢?实行的正规的招拍挂,一般人就不大敢便宜卖了,你要敢这样做,不是下台也得双规,官员们心里也是有点忌惮的。

那么,价值1000万的土地可能就的掏出1500万银子才能摆得平,即使你有关系后台够硬那么最少也得7、800万才能堵上众人的嘴巴。因为能够搞房地产资质,能拿到土地的老板哪个是没有后台的,哪个是后台不硬的?你以关系拿到了,那我拿不到我可以利用我的关系在后面捅你一刀还可以名正言顺的把你身

  3 Responses to “ZT:一个房地产开发商告诉大家中国房价不能下跌的原因”

  1. "中国大陆就不同啦,因为没有完整的信用体系和社会保障体系,如果出现了负资产,老百姓立刻就会把房子扔给银行,"

    中国人资产出现负债也会死抗。这个跟是不是信用发达社会没有关系。问题是抗不抗的住。 美国人多以贷款生活, 贷款比例高, 工作一丢就抗不住了。 所以信用发达不顶事。相反,中国人节俭存款多, 放在房子里有很大比例父母的存款。死抗的能力比美国人大多了。比如股票,难道一跌就要割肉?

    还有,限制提现至少在我们这里很普遍。

  2. 如果买房自己住,房价涨跌对我没什么太大意义。是涨是跌就这一套了,都得住。如果没了工作还不起贷款,银行要收我也没办法。上海房价这么贵,我觉得买房不划算,会背上沉重的负担,俺就租,图个自在轻松。当然俺是一个没有投资头脑的老百姓。原先想等泡沫破了,楼价崩盘了再买房,看了这篇文章,觉得一时半会还崩不了,同时庆幸自己没买房,让人无端赚那么多、自己则被套上枷锁。

  3. 不存在什么中国房价不能下跌的情况,如果房子没有人买,你说房价跌不跌?原作者认为房价高是因为生产成本高,其实我以为是因为需求大。我说的需求不是什么所谓的刚性需求(那是扯谈),而是当大家预期房市好的时候,需求就大,从而推动价格上涨。为什么需求大?还是因为大家有钱。也许一套房子需要一个普通家庭20-30年的全部收入,但是一个普通的买房者买的房子绝对不需要他家庭20-30年的全部收入。虽然还有很多人为未来的养老、子女教育、医疗费用等问题担忧,但是也有很多人不存在这些问题,看看我们国家高达50%的储蓄率就知道了,多余的钱怎么花?旅游,买房,买车,买股票,等。昨天跟一位汽车行业的朋友聊,说是今年车市特别好,Lavida的生产线排的满满的,车没出厂,早被预定了。2009年一季度,我国新车销量连续3个月超越美国居世界首位。除了因为国家对1.6升排量以下的车有优惠外,还有就是现在股市和房市都不好,你说大家有钱怎么花?

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